樓盤賣點(diǎn)分析 常見的樓盤賣點(diǎn)有哪些

樓盤賣點(diǎn)有很多，有樓盤的區(qū)位優(yōu)勢，有房子的質(zhì)量和戶型，有小區(qū)物業(yè)管理，有市政配套等等，主要是賣區(qū)位優(yōu)勢。區(qū)位優(yōu)勢即區(qū)位的綜合資源優(yōu)勢，即某一地區(qū)在發(fā)展經(jīng)濟(jì)方面客觀存在的有利條件或優(yōu)越地位。其構(gòu)成因素主要包括：自然資源環(huán)境、地理位置，以及社會、經(jīng)濟(jì)、科技、管理、政治、政策、文化、教育、旅游等方面。
常見的樓盤會利用的趣味優(yōu)勢
1.有利用自然資源環(huán)境的區(qū)位優(yōu)勢的樓盤，比方說有臨山的、臨水的、臨近公園的樓盤，空氣好環(huán)境好又安靜又可以晨練。
2.有利用著地理位置的區(qū)位優(yōu)勢的樓盤，比方說在1環(huán)2環(huán)以內(nèi)的樓盤乘車方便，賣的也比3環(huán)4環(huán)以外的貴。
3.有利用文化區(qū)位優(yōu)勢的樓盤，比方說靠近學(xué)校，小孩上學(xué)方便，自己有可以經(jīng)常去學(xué)校進(jìn)行體育鍛煉，文化交流。
4.有利用旅游區(qū)位優(yōu)勢的樓盤，比方說我們的海南省在建國際旅游區(qū)，現(xiàn)在的房子據(jù)說賣的比較高。
5.有利用政治區(qū)位優(yōu)勢的樓盤，比方說首都北京的樓盤或者是其他省市政府辦公區(qū)域的樓盤。
6.有利用經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢的樓盤，比方說城市的商業(yè)中心地帶(CBD),商業(yè)發(fā)達(dá)，建的商業(yè)大廈。

房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告

房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告

錄 ... 1
綜 述 ... 5
1. 前言 ... 5
2. 抉策地產(chǎn)研究中心研究方法簡介 ... 7
2.1 研究背景說明 ... 7
2.2 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說明 ... 8
3. 名詞定義 ... 9
4. 抉策地產(chǎn)研究中心新建商品房供需監(jiān)測模型簡介 ... 10
5. 抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究延伸服務(wù) ... 11
摘 要 ... 12
第一節(jié) 市場容量分析 ... 13
1. 2004 年三季度南京市房地產(chǎn)市場容量分析 ... 13
1.1 拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低 ... 13
1.2 改善住宅條件是目前購房需求的主體構(gòu)成，增幅較大 ... 15
1.3 投資購房比例基本平穩(wěn) ... 15
1.4 結(jié)婚購房比例保持穩(wěn)定 ... 15
1.5 城市化進(jìn)程中產(chǎn)生購房需求增速平穩(wěn) ... 16
2. 南京房地產(chǎn)市場需求特征分析 ... 16
3. 2004 年 1-9 月房地產(chǎn)市場交易狀況分析 ... 16
3.1 新建商品房交易情況 ... 16
3.2 2004 年 1-9 月存量房、經(jīng)濟(jì)適用房的交易情況 ... 17
3.3 2004 年上半年及三季度未實(shí)現(xiàn)的需求分析 ... 17
4. 2004 年三季度需求結(jié)構(gòu)分析 ... 18
4.1 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 ... 18
4.2 價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 ... 19
4.3 樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 ... 20
4.4 戶型層次需求結(jié)構(gòu)分析 ... 21
第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 ... 23
1. 2004 年三季度市場供給狀況 ... 23
1.1 2004 年 1-9 月全國及江蘇省固定資產(chǎn)投資總量 ... 23
1.2 南京市 2004 年三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況 ... 23
2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供應(yīng)狀況 ... 25
3. 南京市 2004 年三季度經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房供給狀況 ... 26
4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供應(yīng)情況 ... 26
4.1 2004 年三季度商品房總體供需狀況 ... 26
4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供應(yīng)總量 ... 26
4.3 分結(jié)構(gòu)的新建商品房供需平衡狀況 ... 27
4.3.1 分片區(qū)的新建商品房供需分析 ... 27
4.3.2 分價(jià)格層次的供需分析 ... 28
4.3.3 分樓型的供需狀況 ... 28
5. 2004 年四季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況 ... 29
5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供應(yīng)總量 ... 29
5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供給狀況分析 ... 29
5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片區(qū)供應(yīng)狀況 ... 29
5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物業(yè)供應(yīng)狀況 ... 30
5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況對比 ... 31
5.3.1 分區(qū)域市場供給比較 ... 31
5.3.2 分物業(yè)類型市場供給比較 ... 32
第三節(jié) 價(jià)格研究 ... 33
1. 供給價(jià)格水平分析 ... 33
1.1 抉策地產(chǎn)研究中心南京 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù) ... 33
1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型樓盤價(jià)格總指數(shù)表 ... 33
1.1.2 2004 年 10 月抉策地產(chǎn)南京 70 典型樓盤指數(shù)分區(qū)指數(shù)表 ... 34
1.1.3 2004 年 10 月抉策地產(chǎn)南京 70 典型樓盤指數(shù)分物業(yè)指數(shù)表 ... 34
1.2 新建商品房價(jià)格水平分析 ... 35
1.3 新建商品住宅價(jià)格水平分析 ... 36
1.4 分物業(yè)新建商品房價(jià)格水平分析 ... 37
1.5 經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格水平分析 ... 38
1.6 存量房價(jià)格水平分析 ... 39
1.7 南京市租賃行情分析 ... 39
1.8 土地價(jià)格水平分析 ... 40
2. 2004 年上半年南京商品房價(jià)格變動因素及相關(guān)分析 ... 41
2.1 供需比例失衡對房價(jià)的影響 ... 41
2.1.1 2004 年三季度商品房供需狀況對房價(jià)漲幅的影響分析 ... 41
2.1.2 價(jià)格層次供需矛盾對南京市商品房價(jià)格的影響 ... 41
2.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)能力增長支撐南京房價(jià) ... 42
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅對房價(jià)的影響 ... 42
2.4 宏觀金融政策對房價(jià)的影響 ... 42
2.5 行業(yè)的互動效應(yīng)帶動房價(jià)上漲 ... 43
2.6 商品房直接成本帶動房價(jià)上漲 ... 43
2.7 城市化進(jìn)程加快，帶動房價(jià)上漲 ... 44
2.8 開發(fā)商追求高利潤使得房價(jià)增長 ... 45
2.9 2005 年南京商品房房價(jià)趨勢性分析 ... 45
第四節(jié) 消費(fèi)者調(diào)查 ... 46
1. 研究背景 ... 46
2. 研究說明 ... 46
2.1 樣本特征 ... 46
2.2 樣本量 ... 46
2.3 數(shù)據(jù)的質(zhì)量控制 ... 46
2.4 研究方法 ... 47
2.5 主要研究指標(biāo) ... 47
2.6 調(diào)研內(nèi)容 ... 47
3. 意向購房者的基本特征 ... 47
3.1 潛在購房者年齡結(jié)構(gòu) ... 47
3.2 潛在購房者的家庭結(jié)構(gòu) ... 48
3.3 潛在購房者的家庭收入情況 ... 49
3.4 潛在購房者的受教育程度 ... 49
4. 意向購房者的居住現(xiàn)狀 ... 50
4.1 現(xiàn)有住房的獲得方式 ... 50
4.2 現(xiàn)有住房的居住面積和戶型 ... 51
5. 潛在消費(fèi)者的購房偏好 ... 52
5.1 潛在消費(fèi)者對購房區(qū)域的偏好 ... 52
5.2 潛在消費(fèi)者對購房面積的偏好 ... 53
5.2.1 潛在消費(fèi)者對面積偏好與上季度的對比分析 ... 53
5.2.2 三季度潛在消費(fèi)者對總面積及各個(gè)功能房間面積的偏好 ... 53
5.3 潛在消費(fèi)者對樓型的偏好 ... 54
5.4 潛在消費(fèi)者對戶型的偏好 ... 55
5.5 潛在消費(fèi)者的意向面積與意向戶型的交叉分析 ... 56
5.6 潛在消費(fèi)者在同等建筑面積下對建筑結(jié)構(gòu)的偏好 ... 56
5.7 潛在消費(fèi)者對配套中最看重的三個(gè)因素 ... 57
5.8 潛在消費(fèi)者購買目的分析 ... 58
6. 購買方式與購買力分析 ... 58
6.1 潛在消費(fèi)者可以承受的最高單價(jià) ... 58
6.2 潛在消費(fèi)者可以承受的最高總價(jià) ... 59
6.3 付款方式 ... 60
6.4 對潛在消費(fèi)者心理房價(jià)的測試 ... 61
7. 潛在購房者的媒介影響度 ... 61
7.1 潛在購房者的信息獲取途徑 ... 61
7.1.1 房產(chǎn)信息獲取途徑在消費(fèi)者中的分布 ... 61
7.1.2 報(bào)紙媒體 ... 62
7.1.3 網(wǎng)絡(luò)媒體 ... 62
7.2 印象最深的房產(chǎn)廣告的主題描述及樓盤的提及率分析 ... 63
7.3 媒介對意向購房者的決策過程的影響程度 ... 64
第五節(jié) 生活指數(shù)評價(jià) ... 65
1. 生活指數(shù)評價(jià) ... 65
1.1 區(qū)域生活指數(shù)模型 ... 65
1.2 應(yīng)用與測評結(jié)果 ... 66
2. 典型樓盤生活指數(shù)評價(jià) ... 67
2.1 典型樓盤生活指數(shù)模型 ... 67
2.2 應(yīng)用與測評結(jié)果 ... 69
3. 典型樓盤性價(jià)比分析 ... 69
4. 抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)專項(xiàng)研究 ... 70
4.1 《抉策地產(chǎn)典型樓盤生活指數(shù)及性價(jià)比綜合分析報(bào)告》 ... 70
4.2 《抉策地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目前期定位研究》 ... 70
4.3 《抉策地產(chǎn)市場吸納與性價(jià)比定價(jià)模型》 ... 70
第六節(jié) 媒體監(jiān)測與研究 ... 71
1. 2004 年三季度南京房地產(chǎn)平面廣告投放監(jiān)測 ... 71
1.1 樓盤報(bào)紙平面廣告投放總量、排名及投放頻率 ... 71
1.2 分區(qū)域投放量統(tǒng)計(jì) ... 73
1.3 分物業(yè)類型投放量統(tǒng)計(jì) ... 74
1.4 開發(fā)商投放量統(tǒng)計(jì) ... 74
1.5 報(bào)紙平面媒體房地產(chǎn)廣告總量統(tǒng)計(jì) ... 75
2. 2004 年三季度南京房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告監(jiān)測分析 ... 76
3. 2004 年三季度南京市房地廣告營銷主題與促銷活動分析 ... 77
3.1 房地產(chǎn)營銷主題分析 ... 77
3.2 其它促銷活動分析 ... 79
4. 結(jié)合消費(fèi)者調(diào)查的媒體影響度分析 ... 80
4.1 購房者媒體偏好分析 ... 80
4.2 各類型媒體廣告對購房者決策的影響度 ... 81
4.3 典型樓盤廣告策略淺析 ... 82
4.3.1 2004 年三季度順馳濱江奧城報(bào)紙平面廣告投放總量與頻率 ... 82
4.3.2 2004 年順馳濱江奧城廣告報(bào)紙組合 ... 82
4.3.3 2004 年順馳濱江奧城報(bào)紙平面廣告及網(wǎng)絡(luò)廣告投放分析 ... 83
4.3.4 順馳濱江奧城的廣告意境及營銷主題分析 ... 83
5. 抉策地產(chǎn)研究中心營銷監(jiān)測產(chǎn)品簡介 ... 84
5.1 競爭對手 SWOT 分析 ... 84
5.2 2003~2004 南京市主要樓盤廣告營銷主題變化及分析 ... 85
結(jié) 語 ... 87
策劃方案 營銷策劃 銷售技巧
銷售流程 銷售策劃 銷售方案
項(xiàng)目定位 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目管理
項(xiàng)目研究 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目流程
市場定位 定位策略 定位分析
定價(jià)策略 定價(jià)方案 定價(jià)策劃
開盤方案 開盤流程 開盤策劃
活動策劃 活動方案 推廣方案
推廣策略 策劃文案 廣告文案
營銷策略 廣告策略 分析報(bào)告
廣告策劃 廣告方案 銷售培訓(xùn)
項(xiàng)目規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 樓書文案
樓書設(shè)計(jì) 市場研究 銷售制度
管理制度 推廣技巧 全程營銷
全案策劃 策劃流程 全程推廣
全程策劃 整合營銷 整合推廣

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房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)研報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)研報(bào)告

地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)研報(bào)告怎么寫？下面是我整理的地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)研報(bào)告，希望對你有所幫助！

篇一：地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告

名稱××公司××房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告大綱受控狀態(tài)

編號

執(zhí)行部門監(jiān)督部門考證部門

一、調(diào)研目的

從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場營銷部開展了針對公司位于××市××房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研活動。

本市場調(diào)研報(bào)告就是對這次調(diào)研活動的全面總結(jié)，它全面、詳細(xì)、合理地分析了公司在××市的××項(xiàng)目的市場情況，從而為××項(xiàng)目的銷售決策提供比較全面的數(shù)據(jù)參考。

二、調(diào)研方法和人員

（一）調(diào)研方法

本次調(diào)研活動所采取的調(diào)研方法包括調(diào)查問卷法、文獻(xiàn)法、訪談法等多種調(diào)研方法。

（二）調(diào)研人員

①公司市場營銷部是本次調(diào)研活動的主導(dǎo)部門。市場營銷部派出三名經(jīng)驗(yàn)豐富的營銷人員開展了本次調(diào)研活動，并編寫了調(diào)研報(bào)告。

②公司公關(guān)部派出一人協(xié)助市場營銷部開展此次調(diào)研活動。

③為了確保調(diào)研活動順利開展，市場營銷部還聘請了部分在校學(xué)生協(xié)助開展調(diào)研活動。

三、調(diào)研內(nèi)容和結(jié)論

（一）××市的宏觀環(huán)境

1.宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（各項(xiàng)指標(biāo)均以三年為選取年限）

①國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）。

②人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。

③社會消費(fèi)品零售總額。

④人均社會消費(fèi)品零售總額。

⑤職工年平均工資。

⑥城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。

⑦城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出。

⑧恩格爾系數(shù)（食品支出占消費(fèi)性支出的比重）。

⑨城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額。

⑩城市居民人均居住面積。

2.城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢

①城市規(guī)劃。

②發(fā)展趨勢（未來三年的發(fā)展趨勢）。

（二）去年××市房地產(chǎn)的發(fā)展情況

①新建商品房發(fā)展情況。

②經(jīng)濟(jì)保障住房的發(fā)展情況。

③二手房的發(fā)展情況。

（三）今年××房地產(chǎn)市場分析和預(yù)測

①截至今年××月的銷售增長情況。

②未來幾個(gè)月的銷售預(yù)測情況。

（四）今年××市房地產(chǎn)政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××項(xiàng)目所在的××區(qū)的地理環(huán)境及交通狀況

1.××區(qū)總體規(guī)劃

①城市規(guī)劃。

②居住用地規(guī)劃。

③商業(yè)規(guī)劃。

④交通規(guī)劃。

2.××區(qū)零售業(yè)態(tài)綜述

①主要業(yè)態(tài)分布區(qū)域。

②主要業(yè)態(tài)所處地位及趨勢。

（六）××項(xiàng)目所在的××區(qū)的房地產(chǎn)市場分析

1.項(xiàng)目區(qū)域市場分析

（略）

2.項(xiàng)目片區(qū)市場分析

①項(xiàng)目位置。

②片區(qū)范圍。

3.項(xiàng)目街區(qū)特點(diǎn)

①地塊位置、環(huán)境及交通。

②人口分布及收入構(gòu)成。

4.項(xiàng)目周邊配套

①周邊商業(yè)分布、經(jīng)營狀況。

②項(xiàng)目周邊教育配套。

③項(xiàng)目周邊金融配套。

④項(xiàng)目周邊醫(yī)療配套。

（七）××項(xiàng)目所在的××區(qū)的售樓盤及競爭對手分析

1.項(xiàng)目競爭樓盤及分析

分析內(nèi)容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價(jià)格分析、銷售分析、客源客層、項(xiàng)目優(yōu)劣勢等。

2.項(xiàng)目潛在競爭對手及分析

分析內(nèi)容包括各潛在競爭對手的樓盤概況、配套情況、價(jià)格情況、戶型情況等。

3.其他在售樓盤及分析

分析內(nèi)容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統(tǒng)計(jì)、價(jià)格水平、客源層面、優(yōu)劣勢分析等。

（八）綜合結(jié)論

①該區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品類型和景觀營造的特點(diǎn)。

②本區(qū)域開發(fā)的樓盤建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)特點(diǎn)。

③本區(qū)域的戶型特點(diǎn)和面積分布情況。

④本區(qū)域樓盤客戶的主要特點(diǎn)。

（九）本區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目暢銷與滯銷的因素

1.暢銷特征

①交通便利，生活配套設(shè)施、教育配套設(shè)施完善。

②市場定位準(zhǔn)確。

③產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌鼍哂形ㄒ恍浴?

④戶型設(shè)計(jì)相對較為合理、實(shí)用率高。

⑤產(chǎn)品的性價(jià)比高。

⑥物業(yè)管理到位。

⑦營銷定位及宣傳效果較好。

⑧企業(yè)及項(xiàng)目品牌具有影響力。

2.滯銷特征

①交通不便，生活配套設(shè)施不完善。

②企業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目資金鏈斷裂。

①規(guī)劃設(shè)計(jì)較差，戶型設(shè)計(jì)不合理，面積過大。

②總價(jià)過高，首付壓力相對較大。

⑤產(chǎn)品定位與營銷概念的設(shè)計(jì)與市場實(shí)際脫節(jié)。

⑥開發(fā)規(guī)模與開發(fā)時(shí)機(jī)出現(xiàn)錯(cuò)位。

（十）調(diào)研結(jié)論

①項(xiàng)目市場環(huán)境、區(qū)域供求、項(xiàng)目競爭優(yōu)劣分析。

②項(xiàng)目發(fā)展建議,包括發(fā)展策略、目標(biāo)客戶特征以及具體建議等。

四、相關(guān)資料附錄

①入戶調(diào)研問卷。

②統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料。

③訪談及會談記錄。

編制日期審核日期批準(zhǔn)日期

修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期

篇二：地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。

近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房價(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對房價(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對房價(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日后，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。20xx年市《政府的工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。20xx年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同同時(shí)，平抑房價(jià)政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的`“緩剎車”效應(yīng)。

但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分，顯露市場真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。

——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

三、積極應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展

總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測工作

及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房價(jià)監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價(jià)格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價(jià)的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價(jià)格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動，及時(shí)提出預(yù)警建議。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房兩類住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi)，推動主體需求的合理化。

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