拆遷房屋評估怎么評估

拆遷房屋評估主要依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》進行，遵循公正、公平、公開的原則，整體評估流程包括選定評估機構、實地勘察、評估方法選擇、初步評估結果公示、提交評估報告等步驟。

在選定評估機構方面，通常由被征收人在規(guī)定時間內協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務。

實地勘察是評估過程中的重要環(huán)節(jié)。房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

在評估方法上，注冊房地產估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。

初步評估結果公示后，被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

最后，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產價格評估機構承擔。復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費標準執(zhí)行。

英國買房必備的房產評估是什么意思？英國買房需要注意什么呢？

評估報告的種類

在英國，房地產評估報告有三種類型:

一、估價報告

估價報告是一種比較和價格便宜的評估報告，也銀行是一般會規(guī)定借款申請者提交的評估報告。其目的在于向銀行證明，的房產使用價值等同于她們給予貸款。當你托欠還款，金融機構有權利根據(jù)售賣你房產來清償債務。這種估價報告用時稍短。鑒定師并對房子里外開展安全檢查，按照其大概狀況，和近期售賣的房產價值，及其現(xiàn)階段英國房產市場的情況，評定出一個適宜的價錢。

該報告將包括房子總體標準總結，評價房子的一些大概缺陷。與此同時包括簡短的提議，提議買家在很多方面開展進一步檢查。這類評估報告一般適用顧客購買的是全新升級新樓盤，若顧客購買二手房產就需要開展更為精確的評估報告。

二、買房評估報告

這類買房評估報告更詳盡，而且還能與估價報告同步進行。但是這種報告不太適合要裝修，或方案改造的英國房子。

此項調研都包括:

1、房子整體的標準。

2、工程建筑由此可見范圍之內，一切可能會影響房子使用價值的重要缺點。

3、從你簽訂合同前，一切必須請專家鑒定檢測的應急問題。

4、墻壁潮濕度檢測。

5、木料毀壞水平檢測：包含木蛀木蟲或腐化水平。

6、全部防水、防熱和排水管道檢測。

7、為房子買保險時，房子很有可能被要求更新改造費用預計。

8、該房產在市場上價值分析。

三、詳細構造調研

這是很詳細都是最貴評估報告。它適合所有房產，尤其是發(fā)售工程建筑,古建筑，以及你準備翻修或者以一切方法改造的房子。這類評估報告盡管耗費比較高，但能不久的將來為你節(jié)約大量錢財資金投入，也是值得要考慮的評估報告。

這一調研將包含:

1、全部關鍵和不重要的缺點，及其他們可能產生的任何影響。

2、可能還需要維修的區(qū)域，及其潛在性費用評定。

3、墻壁潮濕度檢測。

4、木料毀壞水平檢測：包含木蛀木蟲或腐化水平。

5、全部防水、防熱和排水管道檢測。

6、技術方面來里的評定：房地產構造及與應用的原材料。

7、房子所在位置的價值分析。

8、提議一切進一步的特殊檢查

房子地區(qū)的挑選，還是建議大家考慮到這些要素，交通出行是不是便捷？離你工作與上學的地區(qū)的上下班時間是一個關鍵因素，還是建議大家優(yōu)先選擇附近有地鐵站，離地鐵站近房產，特別是對于念書上班的人而言不必太重要。

服務設施怎樣？

是否有商場，門診所，健身會所，社區(qū)活動中心等一系列便利設施？如果是有孩子的顧客，可以選擇購買到學位房，給孩子往后的念書打下基礎。及其這個區(qū)域的人口年齡結構，工資水平，族裔構造，社會治安這些，在這兒并不是種族問題，種種因素是一個至關重要的參照指標值，在一些少數(shù)族裔占多數(shù)的區(qū)域，做為投入的房屋價值發(fā)展?jié)摿κ钟邢蓿揖蛹业迷挵踩c社會治安也挺是個問題。

與此同時一定要注意，許多喜靜的顧客很有可能一定要避免購買到附近有夜店酒吧房產，一到晚上可能十分大吵大鬧。戶型和房型，現(xiàn)階段是孩子，還是上班，是一個人或是完婚？如果是學生的話可以選擇入手studio，便宜一點，

價格便宜，相同的費用預算買studio的話能節(jié)省許多并且購買到更加好的地區(qū)；經(jīng)濟發(fā)展富裕的話還可以買一居室，大客廳屋子休閑空間更高還可以招呼客人；如果是要想念書/上班與此同時租賃一間房賺租金，或者假日父母來不想出去住賓館，或者完婚準備要小孩，可以選擇下手二居室。三居室之上得話價錢也會比較貴（富豪請隨意）。

房屋評估的依據(jù)是什么

摘要：二手房相對于新房的交易流程來講，還是比較復雜的，因為在二手房交易之前，賣家要對自己的房子進行評估，那么，房產評估是什么意思？房屋評估的依據(jù)是什么？房屋評估費是多少？我們一起來看看。房產評估是什么意思
1、在二手房交易的過程中，購房者向銀行提出貸款申請之后，銀行會委派評估機構來對房子進行評估，銀行根據(jù)評估機構出具的評估報告后才會和借款人進一步磋商借款事宜。
2、而房產評估費現(xiàn)在基本是隨行就市，也就是會根據(jù)市場來變。以某線上評估平臺為例，房產評估費一般是幾百到幾千，會有兩份評估出品的房產評估報告，銀行、房管局都認可的。
房屋評估的依據(jù)是什么
1、房屋評估的依據(jù)是房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。
2、依據(jù)《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》第四條
（1）房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。
（3）對于已經(jīng)登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以權屬證書和登記簿的記載為準;權屬證書與登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明登記簿確有錯誤外，以登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照區(qū)人民政府的認定、處理結果進行評估。
3、依據(jù)《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》第七條
被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。
房屋評估費是多少
1、如果所評估的房產的總價值在100以下或者100萬以下的部分，則評估費按照房產總價值的5%進行收取。
2、假如所需要評估的房產的總價值在100—1000萬的，則100萬以上的部分按照房產價值總額的2.5%進行收取。
3、再甚所需要評估的房產的總價值在1000—2000萬的，則1000萬以上的部分按照房產價值總額的1.5%進行收取。
4、更甚所需要評估的房產的總價值在2000—5000萬的，則2000萬以上的部分按照房產價值總額的0.8%進行收取。
5、如果所需要評估的房產的總價值在5000—8000萬的，則5000萬以上的部分按照房產價值總額的0.4%進行收取。
6、假如所需要評估的房產的總價值在8000-10000萬的，則8000萬以上的部分按照房產價值總額的0.2%進行收取。
7、如果所需要評估的房價的總價值甚至高于10000萬的，則10000萬以上的部分按照房產價值總額的0.1%進行收取。
房屋評估的方法有幾種
1、成本法
（1）成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
（2）重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
2、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。
3、剩余法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價＝土地使用權價值＋房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
4、收益法
不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值＝房地產純收益÷收益還原利率。
5、假設開發(fā)法
對于一個未完成的房地產開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
6、基準地價法
針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
7、路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。