商品房預(yù)售管理辦法2022

第一章總則
第一條為了規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，維護(hù)商品房交易雙方合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《山東省商品房銷售條例》和《山東省人民政府辦公廳關(guān)于做好房地產(chǎn)領(lǐng)域易發(fā)問題治理工作的通知》（魯政辦字〔2016〕118號(hào)）等法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條本省行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金的收存、支出、使用及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，購(gòu)房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房?jī)r(jià)款。
本辦法所稱預(yù)售人，是指依法取得《商品房預(yù)售許可證》進(jìn)行商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
本辦法所稱預(yù)購(gòu)人，是指購(gòu)買預(yù)售商品房的單位或者個(gè)人。
第三條省住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全省商品房預(yù)售資金監(jiān)管。
設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)、房產(chǎn)管理部門（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)主管部門）按照職責(zé)分工負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管。
第四條商品房預(yù)售資金監(jiān)管，遵循“專戶專存、?？顚Ｓ?、全程監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制”的原則。
第五條商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自取得《商品房預(yù)售許可證》開始，至取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明文件終止。
第六條房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全以樓盤表為索引的商品房預(yù)售管理信息系統(tǒng)（含商品房預(yù)售許可、預(yù)售合同網(wǎng)簽備案、預(yù)售資金監(jiān)管等模塊），實(shí)現(xiàn)預(yù)售資金監(jiān)管信息化、自動(dòng)化。
第二章監(jiān)管銀行及賬戶
第七條具備資金監(jiān)管安全規(guī)范運(yùn)行所需的金融管理業(yè)務(wù)能力及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件的商業(yè)銀行，經(jīng)房地產(chǎn)主管部門審核確認(rèn)后，可以列入商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作銀行(以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管銀行)名錄，配合開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。
第八條監(jiān)管銀行在與房地產(chǎn)主管部門簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議后，提供相應(yīng)的金融服務(wù)，并與商品房預(yù)售管理信息系統(tǒng)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)信息互通共享，確保業(yè)務(wù)辦理連續(xù)、安全、便捷。
第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)選擇監(jiān)管銀行名錄內(nèi)的商業(yè)銀行，按照一次商品房預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)賬戶的原則，開立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶(以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管賬戶)。監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)按幢或者多幢開立，并由房地產(chǎn)主管部門、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。未開立監(jiān)管賬戶的，房地產(chǎn)主管部門不得核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
第十條商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議主要包括下列內(nèi)容：
（一）當(dāng)事人的名稱、地址；
（二）監(jiān)管項(xiàng)目的名稱、坐落位置；
（三）監(jiān)管賬戶名稱、賬號(hào)；
（四）監(jiān)管項(xiàng)目范圍；
（五）監(jiān)管資金使用節(jié)點(diǎn)；
（六）監(jiān)管資金的收存、支出、使用方式；
（七）新建物業(yè)質(zhì)量保修金劃轉(zhuǎn)方式；
（八）違約責(zé)任；
（九）爭(zhēng)議解決方式。
第十一條預(yù)售人應(yīng)當(dāng)將商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定告知預(yù)購(gòu)人，將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息在商品房銷售場(chǎng)所顯著位置公示，并在商品房預(yù)售合同中予以明確。
第十二條預(yù)售人需變更監(jiān)管銀行、企業(yè)名稱、監(jiān)管賬號(hào)、開戶范圍、項(xiàng)目名稱等相關(guān)信息的，應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)主管部門、監(jiān)管銀行辦理相關(guān)變更手續(xù)。
第三章預(yù)售資金收存
第十三條商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存房?jī)r(jià)款。
第十四條預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同后，應(yīng)當(dāng)盡快進(jìn)行商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽，同時(shí)根據(jù)合同相關(guān)約定，預(yù)售人向預(yù)購(gòu)人出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收存通知單》。預(yù)購(gòu)人憑《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收存通知單》將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶后，房地產(chǎn)主管部門按規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同備案。
預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)按揭貸款（含商業(yè)貸款和住房公積金貸款）的，預(yù)購(gòu)人將首付款存入監(jiān)管賬戶，并書面委托貸款銀行將發(fā)放的按揭貸款足額轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶。
第十五條監(jiān)管銀行收到預(yù)購(gòu)人交存和貸款銀行轉(zhuǎn)入的房?jī)r(jià)款后，向預(yù)購(gòu)人出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收款憑證》，并將信息傳至房地產(chǎn)主管部門。
《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收款憑證》內(nèi)容包括但不限于：商品房預(yù)售合同編號(hào)、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、預(yù)購(gòu)人資金結(jié)算個(gè)人賬戶、預(yù)售資金總額、本次交存數(shù)額、累計(jì)交存數(shù)額、交存時(shí)間等。
第四章支出和使用
第十六條商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，是指商品房預(yù)售項(xiàng)目自批準(zhǔn)預(yù)售的工程節(jié)點(diǎn)開始，到完成建筑安裝和區(qū)內(nèi)配套等工程建設(shè)、達(dá)到竣工綜合驗(yàn)收條件所需的單位建筑面積費(fèi)用；應(yīng)當(dāng)實(shí)行商品住宅全裝修的，還應(yīng)當(dāng)將裝修費(fèi)用計(jì)算在內(nèi)。商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，由設(shè)區(qū)的市房地產(chǎn)主管部門組織相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)結(jié)合區(qū)域、建筑結(jié)構(gòu)、用途等因素綜合測(cè)定，并定期調(diào)整公布。
商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度，是指批準(zhǔn)預(yù)售的商品房面積與商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的乘積，由房地產(chǎn)主管部門核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》時(shí)確定，并在商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議中予以載明。
第十七條商品房預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，當(dāng)資金總額達(dá)到既定監(jiān)管額度后，預(yù)售人方可自行提取監(jiān)管額度以外的資金，并優(yōu)先用于預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)。
第十八條房地產(chǎn)主管部門要優(yōu)化商品房預(yù)售監(jiān)管資金的核撥流程，保證及時(shí)用于商品房預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)。
第十九條商品房預(yù)售資金監(jiān)管按照工程建設(shè)進(jìn)度一般分為4個(gè)控制節(jié)點(diǎn)，分別為建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)一半、主體結(jié)構(gòu)封頂、單體竣工驗(yàn)收合格、竣工綜合驗(yàn)收備案。
監(jiān)管資金留存比例，是指監(jiān)管賬戶中的資金余額占商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度的百分比。當(dāng)建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)一半時(shí)，監(jiān)管資金留存比例為60%－70%；當(dāng)主體結(jié)構(gòu)封頂時(shí)，監(jiān)管資金留存比例為30%－35%；當(dāng)單體竣工驗(yàn)收合格時(shí)，監(jiān)管資金留存比例為15%－18%；當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案文件時(shí)，監(jiān)管終止。
對(duì)于高層、超高層或者大體量建筑，各地可以增加1-2個(gè)控制節(jié)點(diǎn)，但監(jiān)管資金留存比例不得突破上述規(guī)定。
第二十條房地產(chǎn)主管部門可根據(jù)預(yù)售人信用狀況、資質(zhì)等級(jí)等情況，適當(dāng)降低商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例，但最多不得超過5個(gè)百分點(diǎn)。
第二十一條在主體結(jié)構(gòu)封頂控制節(jié)點(diǎn)之前，預(yù)售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預(yù)售監(jiān)管資金，但不得突破監(jiān)管額度的30%。
第二十二條預(yù)售人申請(qǐng)使用商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度以內(nèi)的資金，應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度控制節(jié)點(diǎn)提出用款申請(qǐng)，并不得突破本辦法第十九條規(guī)定的監(jiān)管資金留存比例。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)如實(shí)填寫、提交以下材料，并對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：
（一）企業(yè)用款申請(qǐng)表；
（二）工程建設(shè)進(jìn)度相關(guān)證明材料及影像資料；
（三）監(jiān)管賬戶對(duì)賬單；
（四）授權(quán)委托書及受托人身份證復(fù)印件；
（五）預(yù)售人已經(jīng)向施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位或者供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位撥付款項(xiàng)的，提供付款證明；預(yù)售人擬向上述單位撥付款項(xiàng)的，提供對(duì)方指定的銀行賬戶；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件材料。
第二十三條各地根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況及調(diào)控需要，可以按照魯政辦字〔2016〕118號(hào)文件“從嚴(yán)掌控新建商品房預(yù)售許可條件，鼓勵(lì)推行現(xiàn)房銷售”的要求，提高商品房預(yù)售許可條件，并合理確定商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)管額度、控制節(jié)點(diǎn)及監(jiān)管資金留存比例。
第二十四條預(yù)售人申請(qǐng)?zhí)崛∩唐贩款A(yù)售資金監(jiān)管額度以內(nèi)的資金，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)完成審核，并進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)查勘。符合使用條件的，出具《商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付通知單》；不符合條件的，出具不予撥付通知單。
《商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付通知單》中應(yīng)當(dāng)明確資金撥付額度及方向。預(yù)售人按照本辦法第二十二條規(guī)定提供付款證明的，明確將相應(yīng)額度的資金撥付至預(yù)售人指定的銀行賬戶；提供擬付款證明的，明確將相應(yīng)額度的資金撥付至施工、材料設(shè)備供應(yīng)或者專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位指定的銀行賬戶。
第二十五條監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照《商品房預(yù)售資金監(jiān)管撥付通知單》撥付相應(yīng)款項(xiàng)，與商品房預(yù)售管理信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)信息互通共享的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)核對(duì)電子信息。
第五章終止和解除
第二十六條預(yù)售人取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明文件后，可申請(qǐng)終止商品房預(yù)售資金監(jiān)管，如實(shí)填寫、提交以下材料，并對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：
（一）終止監(jiān)管申請(qǐng)書；
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明文件；
（三）監(jiān)管賬戶對(duì)賬單；
（四）授權(quán)委托書及受托人身份證復(fù)印件；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件材料。
第二十七條預(yù)售人申請(qǐng)終止商品房預(yù)售資金監(jiān)管，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核，并進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)查勘。符合終止預(yù)售資金監(jiān)管條件的，出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管終止通知單》；不符合條件的，出具不予終止通知單。
第二十八條監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照《商品房預(yù)售資金監(jiān)管終止通知單》終止監(jiān)管，與預(yù)售管理信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)信息互通共享的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)核對(duì)電子信息。
第二十九條房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財(cái)政廳聯(lián)合發(fā)布的《山東省新建物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法》（魯建發(fā)〔2016〕5號(hào)）有關(guān)規(guī)定，按物業(yè)主管部門的要求，在核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明文件前，按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議約定，從監(jiān)管賬戶中一次性劃轉(zhuǎn)規(guī)定數(shù)額的保修金到指定專戶，并告知預(yù)售人。
第三十條預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人協(xié)商一致或者生效法律文書判決解除商品房預(yù)售合同的，預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人可以到房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)撤銷商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案。房地產(chǎn)主管部門對(duì)撤銷商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案、解除預(yù)售資金監(jiān)管申請(qǐng)進(jìn)行審核，符合條件和本地相關(guān)規(guī)定的，準(zhǔn)予撤銷商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案，并出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管解除通知單》。
監(jiān)管銀行按照《商品房預(yù)售資金監(jiān)管解除通知單》和生效法律文書，將監(jiān)管資金退回預(yù)購(gòu)人指定的交易資金結(jié)算個(gè)人賬戶和貸款銀行賬戶。
第六章法律責(zé)任
第三十一條預(yù)售人有下列行為的，房地產(chǎn)主管部門責(zé)令其限期整改，記入企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案，情節(jié)嚴(yán)重的可暫停其預(yù)售合同網(wǎng)簽業(yè)務(wù)，并依法予以行政處罰：
（一）未按規(guī)定將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶的；
（二）變相逃避商品房[1]預(yù)售資金監(jiān)管的；
（三）未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的；
（四）提供虛假材料的；
（五）其它違反本辦法或者商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的行為。
第三十二條監(jiān)管銀行有下列行為的，房地產(chǎn)主管部門按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議暫?；蛘呓K止其監(jiān)管銀行資格，并由其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，同時(shí)通報(bào)金融管理部門：
（一）未按規(guī)定將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶的；
（二）未經(jīng)房地產(chǎn)主管部門同意，擅自支付商品房預(yù)售資金的；
（三）擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預(yù)售資金的；
（四）其他違反本辦法或者商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的行為。
第三十三條房地產(chǎn)主管部門和監(jiān)管銀行工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七章附則
第三十四條各設(shè)區(qū)的市可依據(jù)本辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定本行政區(qū)域內(nèi)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法實(shí)施細(xì)則。
第三十五條本辦法自2017年3月1日起施行，有效期至2022年2月28日。
法律依據(jù) ：
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六十八條?違反本法第四十五條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十九條違反本法第五十八條的規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。
第七十條沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)的，上級(jí)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴(yán)重的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。
第七十一條房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。
房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物，或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

商品房銷售管理辦法

商品房銷售管理辦法有：明確銷售方式、加強(qiáng)廣告宣傳監(jiān)管、完善購(gòu)房合同、加強(qiáng)資金監(jiān)管、加強(qiáng)售后服務(wù)管理。

1、明確銷售方式

商品房銷售管理辦法規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)采用政府部門批準(zhǔn)的銷售方式進(jìn)行商品房銷售。銷售方式應(yīng)當(dāng)明確，不得采用虛假、誤導(dǎo)性宣傳等不正當(dāng)手段誘使購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同。同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將銷售方式向社會(huì)公示，以便購(gòu)房人了解銷售流程和相關(guān)政策。

2、加強(qiáng)廣告宣傳監(jiān)管

商品房銷售管理辦法規(guī)定，開發(fā)商在發(fā)布廣告時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循真實(shí)、合法、公正、公平的原則，不得有虛假、夸大、誤導(dǎo)性宣傳等行為。廣告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)經(jīng)過政府部門審核，確保符合相關(guān)法律法規(guī)和政策要求。

3、完善購(gòu)房合同

商品房銷售管理辦法規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)制定規(guī)范的購(gòu)房合同，明確買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。購(gòu)房合同應(yīng)當(dāng)包括商品房的基本情況、銷售價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間等內(nèi)容。同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在售樓處、網(wǎng)站等渠道提供購(gòu)房合同范本，以便購(gòu)房人了解合同條款和相關(guān)規(guī)定。

4、加強(qiáng)資金監(jiān)管

商品房銷售管理辦法規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將銷售資金納入專用賬戶管理，確保資金安全。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人提供合法有效的票據(jù)和收據(jù)，并按照合同約定支付相關(guān)費(fèi)用。同時(shí)，政府部門應(yīng)當(dāng)對(duì)開發(fā)商的銷售資金進(jìn)行監(jiān)管，防止資金挪用和違規(guī)使用。

5、加強(qiáng)售后服務(wù)管理

商品房銷售管理辦法規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)建立健全的售后服務(wù)制度，為購(gòu)房人提供質(zhì)量保證和維修服務(wù)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在售樓處、網(wǎng)站等渠道公示售后服務(wù)電話和投訴渠道。同時(shí)，政府部門也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的售后服務(wù)監(jiān)管，確保購(gòu)房人的合法權(quán)益得到保障。

商品房銷售管理辦法的《商品房銷售管理辦法》解讀

《辦法》是我國(guó)第一部商品房銷售管理辦法，《辦法》的施行為購(gòu)房者保護(hù)自己的合法權(quán)益、規(guī)范商品房市場(chǎng)提供了法律依據(jù)。
《辦法》對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范化的管理具有極為重要的積極意義。一是政府充分認(rèn)識(shí)到規(guī)范市場(chǎng)的管理是開拓和保護(hù)市場(chǎng)的重要手段；二是政府開始從具體的實(shí)際操作指揮中脫離出來，擺正了自己的位置。從立法和裁判角度來規(guī)范市場(chǎng)，這是中國(guó)改革開放之后政府各部委主管機(jī)構(gòu)從指揮市場(chǎng)向指導(dǎo)與管理市場(chǎng)的重大轉(zhuǎn)變；三是中國(guó)的立法從保護(hù)企事業(yè)利益為主向保護(hù)消費(fèi)者利益為主的重大轉(zhuǎn)變，其規(guī)范市場(chǎng)的積極意義是不言而喻的。 《辦法》對(duì)商品房銷售中存在的一些問題進(jìn)行了規(guī)范，并為解決這些問題提供了法律依據(jù)。
比如規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房；不準(zhǔn)分割拆零銷售商品房。另外，房產(chǎn)商不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人，否則將處以兩萬元以上、3萬元以下的罰款，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
下文據(jù)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人就新出臺(tái)的《商品房銷售管理辦法》的主要內(nèi)容闡釋整理而成：
1.規(guī)范“一房多售”行為

《辦法》的處罰條款規(guī)定：在未解除商品房買賣合同前將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正并處2萬元以上3萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。
2.規(guī)范“合同欺詐”行為
《辦法》要求：房地產(chǎn)買賣合同中應(yīng)當(dāng)對(duì)事關(guān)購(gòu)房者權(quán)益的一些重要內(nèi)容必須進(jìn)行明確，并規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立合同之前向購(gòu)房人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；商品房采取預(yù)售的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。
3.規(guī)范交房責(zé)任
《辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。
4.規(guī)范銷售程序
《辦法》重申商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。在商品房現(xiàn)售方面，為避免出現(xiàn)現(xiàn)售商品房開發(fā)主體資格不合法、房屋質(zhì)量不合格等問題，《辦法》第七條對(duì)此有著很詳細(xì)的規(guī)定。
5.已設(shè)定抵押權(quán)的商品房不能再出售
《辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)商品房的，不得在未解除商品房買賣合同前將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。